أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله، القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إدارة وإشغال السكن المشترك في إمارة دبي، ونُشر القانون في الجريدة الرسمية لحكومة دبي بتاريخ 27 فبراير 2026 على أن يدخل حيز النفاذ بعد 180 يوماً من تاريخ نشره، أي في أواخر أغسطس 2026. وبهذا القانون تنتقل ظاهرة التأجير الجزئي وتقاسم الوحدات السكنية — التي طالما شكّلت منطقة رمادية في السوق العقارية — إلى إطار قانوني واضح يقوم على التصريح المسبق والسجل الإلكتروني والرقابة الرقمية، تسانده غرامات تصل إلى 500 ألف درهم قابلة للمضاعفة حتى مليون درهم عند تكرار المخالفة.

نطاق التطبيق: من يخاطبه القانون؟

يسري القانون على المُلّاك المصرّح لهم بتخصيص وحداتهم العقارية للسكن المشترك، وعلى المستأجرين المقيمين في تلك الوحدات، وعلى المنشآت المرخّصة لتأجير وإدارة الوحدات العقارية نيابةً عن المُلّاك أو لاستئجارها منهم بغرض إعادة تأجيرها للمستأجرين. ويمتد نطاق سريانه إلى مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة في الإمارة، كما يشمل عقود الإيجار وعقود الإدارة المبرمة بين هذه الأطراف كافة. وتُستثنى من أحكامه الوحدات المخصصة للسكن الجماعي للعمال، إذ تخضع لتنظيم مستقل.

تصريح إلزامي قبل أي تخصيص للسكن المشترك

يحظر القانون على أي شخص أو جهة تخصيص وحدة عقارية للسكن المشترك دون الحصول على تصريح مسبق. وتتولى بلدية دبي الإشراف العام على هذا النشاط: فهي التي تضع السياسات والخطط الاستراتيجية، وتحدد اشتراطات التخصيص من حدٍّ أقصى لعدد الشاغلين، ومساحةٍ دنيا لكل مقيم، ومرافق مشتركة واجبة التوفير، كما تحدد المناطق التي يُسمح فيها بالسكن المشترك وفق اعتبارات التخطيط العمراني والكثافة السكانية والبنية التحتية والطابع الاجتماعي للأحياء. وتدير البلدية منصة رقمية موحّدة لإصدار التصاريح وحفظ السجلات وتمكين الجهات المعنية من الاطلاع على البيانات.

ويصدر التصريح لمدة سنة واحدة قابلة للتجديد لمدد مماثلة، ويجوز بناءً على طلب المالك إصداره لمدة سنتين، على أن يقدَّم طلب التجديد قبل 30 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء التصريح، مع وجوب استيفاء الوحدة للاشتراطات الفنية كافة من معايير البناء وحدود الإشغال والمساحة المخصصة لكل مقيم والمرافق المشتركة.

دور دائرة الأراضي والأملاك: سجل إلكتروني ومؤشر إيجاري

تتولى دائرة الأراضي والأملاك في دبي إدارة السجل الإلكتروني للسكن المشترك وربطه بالمنصة الرقمية الموحّدة لبلدية دبي، وتحدد البيانات الرئيسية الواجب قيدها في السجل وتحديثها كلما طرأ تغيير عليها. كما تحدد الدائرة البيانات الإلزامية في عقود الإيجار والإدارة — من بيانات المؤجر وعدد المقيمين ومواصفات الوحدة والمساحة المخصصة — مع إتاحة نماذج موحّدة عبر موقعها الإلكتروني. وتضع الدائرة كذلك مؤشراً إيجارياً خاصاً بوحدات السكن المشترك يُحدَّث دورياً بحسب مواصفات الوحدات، بما يعزز الشفافية في تسعير هذا النوع من السكن.

من يملك حق التأجير؟ حظر التأجير من الباطن

قصر القانون تأجير وحدات السكن المشترك على المالك أو المنشأة المرخّصة حصراً، فلا يجوز للمستأجر أو الغير تأجير أي جزء من الوحدة من الباطن. ويجوز أن يتم التأجير بإحدى صور ثلاث:

• مباشرةً من المالك إلى المستأجرين.
• عبر منشأة مرخّصة تدير الوحدة نيابةً عن المالك.
• عبر منشأة مرخّصة تستأجر الوحدة من المالك بغرض إعادة تأجيرها للمستأجرين.

وتلتزم جميع الوحدات بالمعايير الفنية ومعايير السلامة الإنشائية والصحية والوقاية من الحريق والصرف الصحي والأمن والتمديدات الكهربائية، كما نظّم القانون التزامات المؤجرين والمستأجرين وقواعد الترويج والإعلان عن وحدات السكن المشترك.

الغرامات والتدابير الإدارية واختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية

يعاقَب كل من يخالف أحكام القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة تتراوح بين 500 درهم و500 ألف درهم، وتضاعَف الغرامة عند تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة بما لا يجاوز مليون درهم. ولدائرة الأراضي والأملاك فضلاً عن ذلك اتخاذ تدابير إضافية تشمل إيقاف النشاط لمدة لا تتجاوز ستة أشهر، أو إلغاء التصريح، أو إلغاء الرخصة التجارية، أو قطع الخدمات العامة عن الوحدة المخالفة إلى حين إزالة أسباب المخالفة، أو إخلاء الوحدات غير المستوفية لمتطلبات التصريح. وينعقد الاختصاص الحصري بنظر جميع المنازعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المقررة في القانون لمركز فض المنازعات الإيجارية بدبي وفق قواعده وإجراءاته المتبعة.

مهلة توفيق الأوضاع: ماذا يعني القانون عملياً؟

ألزم القانون مُلّاك الوحدات المستخدمة فعلاً للسكن المشترك والمنشآت العاملة في هذا النشاط قبل نفاذه — بما في ذلك في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة — بتوفيق أوضاعهم خلال سنة واحدة من تاريخ نفاذه، ويجوز لمدير عام بلدية دبي منح مهلة إضافية لمرة واحدة عند الاقتضاء. وعملياً، ينبغي على المُلّاك والمشغّلين المبادرة منذ الآن إلى التحقق من وقوع وحداتهم ضمن المناطق المسموح فيها بالسكن المشترك، واستيفاء الاشتراطات الفنية، وإعادة صياغة العقود وفق النماذج المعتمدة، وتسوية أوضاع عقود الباطن القائمة التي أصبحت محظورة بنص القانون. أما المستأجرون فيكتسبون حماية أوضح، إذ تصبح حقوقهم موثّقة في عقود مسجّلة وخاضعة لاختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية. ويُلغى كل حكم في أي تشريع آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون.